Der Markt für Ferienimmobilien in Israel wird vor allem von kaufkräftigen Ausländern getrieben. Entsprechend hochpreisig ist er geworden.
Von Reinhard Engel
Die beiden Appartements sind hell und geschmackvoll eingerichtet. Von den Terrassen hat man einen Traumblick aufs Meer und auf einen kleinen Jachthafen. Die Anlage bietet ihren Bewohnern Sicherheit durch einen 24-Stunden-Portier, sie können ohne hinaus zu gehen einen Pool und ein Fitnesscenter nutzen. Der Strand und das Zentrum von Herzliya Pituach sind zu Fuß nur wenige Minuten entfernt.
„Wenn Israel attackiert wird, werden die Immobilien-investoren zionistischer.“ Larry Greenblow
So viel Luxus hat freilich seinen Preis: Das kleinere Ferienappartement mit einem Schlafzimmer und 60 Quadratmetern, das der Immobilienmakler Eitan Ben-Ari in dem Komplex am Mittelmeer anbietet, kostet 720.000 US-Dollar, das größere, ein „two bedroom“ mit 75 Quadratmetern immerhin 1,2 Millionen. Das macht in Euro zehn- bis vierzehntausend pro Meter, noch ohne Maklerprovision, Steuern und Rechtsanwaltskosten. Nur zum Vergleich: Ähnlich ausgestattete Neubauten unmittelbar am Meer (direkt am Strand darf man da wie dort nicht bauen) kommen in Kroatien auf maximal 5.000 Euro.
Der israelische Immobilienmarkt ist nichts für schwache Nerven. Das wissen zunächst einmal die Israelis selbst, bei denen das Wohnen zu einem der essenziellen Themen zählt und in kaum einer Konversation ausgelassen wird. In dieser Hinsicht ähnelt Israel eher den USA und England denn Kontinentaleuropa. Erstens einmal gibt es kaum oder nur wenige Mietwohnungen, keinen öffentlichen Wohnbau und eng überschaubare Schutzrechte für Mieter. Daher versucht jeder zu kaufen. Für junge Paare ist der Einstieg ohne die Hilfe der Eltern praktisch unmöglich, und langsam arbeiten sie sich von Wohnung zu Wohnung nach oben, was die Größe und die Belastung durch Hypothekarkredite betrifft. Eine Wohnung wird verkauft und dient als Basis für die nächstgrößere, die man zwar für die Kinder braucht, die man sich aber eigentlich nicht mehr leisten kann. Dadurch ist der Markt ständig in Bewegung, aber Stress und stetige Preissteigerungen sind mit programmiert.
Die Wohnungsknappheit und das teure Angebot waren neben den hohen Lebensmittelpreisen auch mit der Anlass für die umfangreichen Demonstrationen junger Israelis vor wenigen Jahren. Die Regierung sah sich gezwungen zu reagieren. Zwar verzichtete sie auf die geplante Mehrwertsteuerbefreiung für junge Wohnungskäufer, gab aber umfangreiche Umsiedlungen der Armee und staatlicher Unternehmen aus dem Kernland in Richtung Negev in Auftrag, um Grundstücke für den Wohnbau frei zu bekommen.
Beim Angebot von Ferienwohnungen – meist am Meer, aber auch in Jerusalem – gelten die kapitalistischen Gesetze von Angebot und Nachfrage noch etwas extremer. Gute Lagen sind selten, die erste Reihe hinter dem Strand oder vor der Altstadt ist eben nicht vermehrbar. Zwar wird laufend gebaut, aber die Nachfrage bleibt stets größer, die Preise treibt dabei eine internationale Klientel.
„Es kommt in Wellen: Wenn irgendwo auf der Welt eine politische Krise Juden bedroht, dann steigt die Nachfrage nach Immobilien in Israel“, weiß ein Brancheninsider. Das betraf einmal die Lateinamerikaner, dann die Franzosen, Schweden, Belgier oder Österreicher. Die Ursachen können unterschiedlich sein: Das ist etwa die direkte physische Bedrohung, wie es sie seit einigen Jahren in den französischen Städten gibt, aber auch während des rasanten Aufstiegs Jörg Haiders überlegten manche jüdische Österreicher, ihren Wohnsitz sicherheitshalber zu verlegen. Es können auch finanzielle Motive eine Rolle spielen, etwa das Abkommen über anonyme Konten zwischen Frankreich und der Schweiz, das ein knappes Zeitfenster für die Deklaration oder das Schließen der Konten offen hielt. „Manche haben dann eben ihr Geld nach Israel transferiert und Immobilien gekauft.“ Denn Limits für Ausländer gibt es dabei nicht.
Über den Anteil, den Ausländer am Gesamtbestand von Wohnungen und Häusern in Israel halten, findet sich keine verlässliche Statistik, erzählt Uri Barazani, Pressesprecher der Bank of Israel. „Wir wissen lediglich, dass Ausländer im Schnitt drei bis vier Prozent der Immobilienkäufe tätigen. Diese Anteile liegen in Jerusalem höher, bei etwa zwölf Prozent, in Tel Aviv bei fünf Prozent.“
Jerusalem zieht vor allem als Sehnsuchtsort religiösere Juden aus aller Welt an. In Tel Aviv konkurrieren wohlhabende urbane Europäer, Nord- und Südamerikaner im Luxussegment schon längst mit den erfolgreichen Start-up- und IT-Unternehmern, die Israel in den letzten Jahrzehnten produziert hat. Die Zeitungen berichten denn auch mit schöner Regelmäßigkeit von Appartements, die Vergleiche mit Manhattans Upper East Side oder dem Londoner Canary Wharf nicht scheuen müssen. Da geht es dann schnell einmal um 20 oder 50 Millionen Dollar für mehrstöckige, weitläufige Appartements in Hochhäusern.
Leere Ferienkomplexe im Winter
Wohl am konzentriertesten treten die Ausländer aber in einigen Ferienorten mit Strand auf, vor allem sind das Herzliya Pituach oder Netanya. Dort bleiben in den Wintermonaten am Abend ganze Gebäudekomplexe so gespenstisch dunkel wie ihre riesigen kitschigen alpinen Cousins aus den 80er-Jahren im tristen November. „Ich kenne kaum einen Israeli hier in unserem Haus“, erzählt ein Wiener, der in Herzliya Pituach eine Ferienwohnung besitzt. Sorgen um die Sicherheit in einem monatelang beinahe leer stehenden Quartier macht er sich nur deshalb nicht, weil es gut bewacht ist. „Schön ausschauen tut es nicht, so dunkel.“
Dabei hat der israelische Staat versucht, gerade das zu vermeiden, indem er die halbjährliche Vermietung mancher Wohnungen am Meer zwingend vorschreibt. „Das macht auch den großen Preisunterschied zwischen dem Ein- und dem Zwei-Zimmer-Appartment aus, die ich gerade anbiete“, erklärt der Makler Ben-Ari. „Das eine hat eine Widmung als Tourismus-Objekt, das andere als Residenz.“ Freilich wird bisher die Vermietung noch nicht genau kontrolliert. Aber das könnte jederzeit kommen, wie es schon manche österreichische Wintersportgemeinden tun, wenn sie Zweitwohnsitzern nachspüren, die sich illegal als Hauptwohnsitzer eingekauft haben. Man braucht nur die Strom- und Wasserverbräuche zu untersuchen.
Mit den hohen Kaufpreisen ist es freilich bei derartigen luxuriösen Ferienwohnungen nicht getan. Denn Grundsteuer und Betriebskosten läppern sich noch einmal zusammen, machen etwa bei einem 85-Quadratmeter-Appartement in Herzliya Pituach noch einmal 500 Euro pro Monat aus. „Das könnte anderswo schon eine Miete sein“, weiß der Besitzer, „allerdings sind darin Sicherheit, Poolservice und der Besuch des Fitness-Centers inbegriffen.“ Die Stadtregierung von Jerusalem hat übrigens gerade die Grundsteuer für leerstehende Wohnungen verdoppelt, um die Besitzer dazu zu bewegen, sie doch zu vermieten. Das könnte bei weniger Wohlhabenden Wirkung zeigen, die wirklich reichen Ausländer dürften das wegstecken und sich nicht beirren lassen, so ein lokaler Branchenkenner.
Larry Greenblow ist als geborener Südafrikaner ebenfalls in Herzliya Pituach als Immobilienmakler gut im Geschäft. Er bietet etwa gerade ein neu renoviertes 60-Quadratmeter-Apartment im dortigen Hotel Daniel mit Meerblick um schlanke 4,3 Mio. Schekel an, das ist immerhin knapp eine Mio. Euro. Eine 300-Quadratmeter-Villa auf einem kleinem Grundstück in Strandnähe mit 8 Schlafzimmern und 7 Bädern hat er hingegen um 3,1 Mio. Dollar im Portfolio. „Häuser sind im Vergleich nicht ganz so stark im Preis gestiegen wie Wohnungen“, weiß ein Österreicher, der im Jahr mehrere Monate in Israel verbringt. „Dafür fordert das aggressive Klima seinen Tribut. Es ist immer etwas zu reparieren. Und gute Handwerker sind schwer zu finden.“
Gefragt, seit wann es in Israel den Boom bei Ferienwohnungen schon gebe, meint der Makler, etwa seit 2005, mit kontinuierlichen kräftigen Preissteigerungen, Verdopplungen alle paar Jahre. Der Einbruch durch die Finanzkrise, wie er in Europa und in den USA geschah, sei hier kaum wahrnehmbar gewesen, so Greenblow. Seine Kunden kommen aus aller Welt, und sie lassen sich auch nicht durch die aktuelle Gewaltwelle abschrecken, die bisher nur ganz selten bis an die Küste vorgeschwappt ist. „Im Gegenteil: Wenn Israel attackiert wird, werden die Immobilieninvestoren zionistischer.“
Bilder: © Reinhard Engel; LuxuryEstate.com
