Suchen Sie mir in Wien ein Hotel.“ Diese Anfrage eines ukrainischamerikanischen Investors sollte die Karriere von Patrick Frankl nachhaltig verändern. Er arbeitete gerade in einem Wiener Immobilienbüro und vermittelte vorrangig Wohnungen. Die Hotelbranche war völliges Neuland – und sollte ihn bis heute faszinieren und herausfordern.
Es war 2014, und das Hotel für den Kunden wurde bald gefunden, auf der Wiedner Hauptstraße, die Besitzerfamilie wollte nicht mehr investieren und verkaufte es deshalb. „Dennoch habe ich am Anfang alle möglichen Fehler gemacht“, erzählt Frankl im Rückblick. „Aber so kann man auch lernen.“
Etwa sechs Monate dauerte es damals von der Erstbesichtigung bis zum Vertragsabschluss und der erfolgreichen Betreibersuche. Beim nächsten Projekt für den selben Auftraggeber, einem Hotel im zweiten Bezirk, gelang es, den Prozess schon in vier Monaten abzuwickeln, die Lernkurve war also steil.
Frankl, Jahrgang 1978, erkannte in der Hotelsuche, Vermittlung und Erneuerung ein lukratives Feld. Der Markt war in mehrfacher Hinsicht in Bewegung: Management und Besitzer einer Reihe älterer Hotels standen vor der schwierigen Entscheidung: selbst aufwändig modernisieren oder verkaufen? Zahlreiche internationale Ketten und auch individuelle Investoren drängten auf den Wiener Markt und suchten nach geeigneten Objekten. Und auch lokale Unternehmer sahen ihre Chance und erweiterten, kauften zu und bauten kleine Hotelgruppen auf. Überdies war die Finanzierung günstig, es gab leicht Kredite von den Banken.
„Das muss man können: am abblockenden Concierge
vorbei direkt zum Besitzer kommen.“
Patrick Frankl
Frankl ergriff diese Gelegenheit. „Bis heute haben wir insgesamt etwa 60 Projekte umgesetzt, in Wien, in ganz Österreich, aber auch in einigen deutschen Städten, etwa in Berlin, in München, Darmstadt, Paderborn oder Bremen.“ Wie kommt ein Wiener Consultant nach Paderborn?
„Wir haben systematisch mit kalter Akquise gearbeitet“, erzählt er. „Das muss man können: am abblockenden Concierge vorbei direkt zum Besitzer kommen. Und dann hat man genau eine Minute Zeit, um Interesse zu wecken.“ Sobald Frankl eine Anfrage einer Hotelkette für eine bestimmte Stadt oder Region hereinbekam, machte er sich systematisch auf die Suche nach potenziellen Objekten. „Wir haben bei booking. com alle Hotels in Privatbesitz herausgesucht und nacheinander kontaktiert. So konnten wir immer wieder Besitzer finden, die verkaufen wollten.“
Aber es kann auch einmal ein ganzer Neubau auf der grünen Wiese sein, mit dem sich Frankl befasst. Im deutschen Kurort St. Blasien in Baden Württemberg hat ein Investor ein 150-Zimmer-Hotel in einen Hang gebaut, jetzt ist er auf der Suche nach einem kompetenten Pächter und Betreiber.
Entscheidender Studienaufenthalt in New York. Auch wenn das Hotelgeschäft eine neue Nische für Frankl war, das Unternehmerische liegt ihm schon länger. Nach seiner Matura im jüdischen ZPC-Gymnasium besuchte er zwei Jahre lang eine private Wirtschaftsschule in Wien. „Und da hat es Auslandssemester gegeben, entweder in Europa oder in den USA. Ich habe mich für New York entschieden.“
Dort entdeckte er, dass eine ganze Reihe seiner in Wien absolvierten Kurse an amerikanischen Unis anrechenbar war, also inskribierte er an der Pace University – und machte dort seinen BBA, den Bachelor of Business Administration, mit sehr guten Noten. Bei der Finanzierung des Studiums unterstützte ihn sein Großvater, der auf dem Hauptplatz von Eisenstadt ein alteingesessenes Textilgeschäft besaß. Und Patrick begann in New York selbst dazu zu verdienen, durch eine persönliche Bekanntschaft in der Immobilienbranche. „Ich habe dort schon als Makler Wohnungen vermittelt.“ Seine Geschäftspartner in Brooklyn und Manhattan waren Juden, Christen und Inder.
Eigentlich wollte er in den USA bleiben, aber bei einem Wien-Besuch hatte er eine junge Frau kennen gelernt, und bald wurde sie schwanger. „Sie wollte nicht in Amerika leben, also bin ich zurückgekommen.“ Frankl arbeitete zunächst im Elektrogroßhandel, verkaufte Waschmaschinen, Küchengeräte und Kühlschränke. Doch dann starb überraschend sein Großvater, und der Enkel übernahm das Geschäft in Eisenstadt.
Dieses war mit acht Angestellten auf Mode für ältere Damen und Herren spezialisiert, vorwiegend auf große Größen. „Es sollte ein sinkendes Schiff sein“, erinnert sich Frankl. „Die Innenstadt von Eisenstadt war im Abschwung, und rundherum haben große Einkaufszentren eröffnet. Es konnte daher nur bergab gehen. Und ich habe mit der Zeit gemerkt, es macht mich nicht glücklich.“ Also entschloss er sich dazu, das Geschäft zu schließen. Die Frage war nun, wie solle es weitergehen?
Vom Zentrum von Eisenstadt wechselte er in das Zentrum der Wiener City, knüpfte an seine Maklertätigkeit in New York an und begann auch hier für ein Immobilienbüro Wohnungen zu vermitteln. „Ich erinnere mich noch genau an eine Empfehlung, die mir damals jemand gemacht hat: Wenn du erfolgreich sein willst, musst du jemanden bringen, den hier noch keiner kennt, ein neues Marktsegment suchen, dort aktiv werden, wo die Renditen der Zukunft liegen.“
Das waren damals eben Hotels, die systematisch bearbeitet werden sollten. „Und dieser Markt verlangt äußerste Diskretion. Wenn ich inseriere, dass ein Hotel zu verkaufen ist, sinkt der Wert sofort um die Hälfte. Und möglicherweise laufen auch gleich die Mitarbeiter davon, dann wird es noch schwerer.“ Es geht daher darum, langfristig Netzwerke aufzubauen, sich leise umzuhören, Möglichkeiten und Chancen auszuloten.
In den letzten Jahren sollte sich dieser Markt freilich auch verändern. In Wien hat eine Reihe neuer Hotels eröffnet, es gibt wohl noch Kapazitäten, aber nicht endlos. Und die Finanzierungsseite ist eine völlig andere, das billige Geld längst Vergangenheit, die Renditen schrumpfen durch die gestiegenen Zinsen. Dennoch hat Frankl 60 unterschiedliche Projekte auf seinem Schreibtisch, das reicht von der klassischen Hotelsuche bis zur gewerberechtlichen und baulichen Sanierung von Airbnb-Wohnhäusern.
„Die Finanzierungsfrage hat nicht zuletzt dazu geführt, dass vermehrt Investoren ihre Hotels auch selbst betreiben“, erklärt Frankl. „Dann erwirtschaftet man die Zinszahlungen aus Betriebserträgen und nicht nur aus einer Pacht.“ Eines seiner jüngsten Projekte ist ebenfalls diesem Prinzip gefolgt: das House of Ble. Es handelt sich dabei um ein Boutique-Hotel auf dem Getreidemarkt mit angeschlossenem mediterran-portugiesischem Restaurant Salt & Honey. Frankl war für das Restaurant-Konzept und das Pre-Opening-Management verantwortlich. Mit den Investoren und Immoblienentwicklern von GT7 Group ist Frankl jetzt eine Partnerschaft eingegangen, und diese hat eine klare Expansionsstrategie.
